Ruko-ruko heritage di Singapura kembali menjadi incaran merek mewah, wellness, dan gaya hidup. Bangunan konservasi ini dinilai mampu menghadirkan pengalaman ritel dan kuliner yang khas—sesuatu yang lebih sulit diwujudkan di gedung modern—seiring semakin banyak pengembang melakukan restorasi untuk menghidupkan kembali kawasan-kawasan bersejarah.
Perusahaan investasi properti 8M Real Estate, yang menyebut sekitar 90% portofolionya terdiri dari ruko heritage, menilai karakter bangunan tersebut memberi ruang bagi penyewa untuk mengekspresikan identitas merek. Executive Director of Asset Management 8M, Xin Rui, mengatakan para penyewa mencari lokasi yang benar-benar unik, terutama yang memiliki nilai warisan budaya atau sejarah, karena ingin membangun keterhubungan dengan pasar lokal.
Permintaan tidak hanya datang dari sektor makanan dan minuman (F&B). Menurut Rui, operator wellness juga mulai mengisi unit-unit heritage, termasuk bisnis kebugaran dan pemulihan olahraga. Di saat yang sama, konsep berbasis pengalaman seperti studio keramik dan toko kerajinan DIY turut menambah daya tarik ruko-ruko tersebut.
Dari sisi investasi, ruko heritage disebut semakin dipandang sebagai aset prestisius. Executive Director of Capital Markets Knight Frank Singapore, Mary Sai, menyebut ruko heritage sebagai “trophy assets” yang harganya terus meningkat dalam 15 tahun terakhir, didorong kelangkaan pasokan serta nilai branding dari proses gentrifikasi kawasan. Ia menambahkan, investor kaya dan family office kerap bersedia menerima imbal hasil lebih rendah demi menjaga nilai modal dan gengsi kepemilikan.
Executive Director of Investment Sales and Capital Markets Savills Singapore, Yap Hui Yee, menilai aturan konservasi yang ketat ikut membatasi pasokan dan mendukung nilai jangka panjang. Ia juga menyoroti fleksibilitas fungsi ruko heritage—mulai dari ritel dan perkantoran hingga hotel atau serviced residence dengan persetujuan—sebagai salah satu faktor yang membuat aset ini tahan menghadapi perubahan siklus pasar.
Meski tingkat pengembalian umumnya lebih rendah dibanding jenis properti lain, potensi kenaikan nilai modal jangka panjang tetap menjadi daya tarik. Sai menyebut risikonya lebih tinggi dari sisi likuiditas, tetapi ruko heritage dinilai tidak terlalu terpengaruh oleh siklus suplai seperti halnya perkantoran.
Dalam strategi ekspansi, 8M dilaporkan bergeser dari membeli unit tunggal menjadi mengakuisisi deretan blok, termasuk 15 ruko heritage di Tanjong Pagar, untuk membentuk kawasan dengan identitas tertentu. Managing Director of Investment Management 8M, Darren Sabom, menilai restoran mewah di ruko heritage dapat menghadirkan pengalaman autentik yang sulit ditemukan di hotel atau gedung perkantoran.
Minat institusional juga disebut terus tumbuh. Investor seperti 8M, Clifton Partners, dan HSBC Asset Management dilaporkan membangun portofolio ruko heritage, mencerminkan keyakinan terhadap kelas aset ini. Minat asing disebut meningkat seiring bertambahnya jumlah family office di Singapura yang kini lebih dari 2.000. Sejumlah pembeli memandang ruko heritage sebagai lindung nilai terhadap depresiasi mata uang dan ketidakpastian politik, terutama sejak pandemi.
Namun, adaptasi ruko heritage tidak lepas dari tantangan. Aturan konservasi Urban Redevelopment Authority membatasi pembangunan ulang dan membuat renovasi menjadi mahal, terutama untuk mempertahankan fasad heritage dengan material modern. Setelah pemutakhiran terkait keselamatan kebakaran, aksesibilitas, dan sistem mekanikal, biaya perawatan pun tetap tinggi.
Yap mengingatkan bahwa persetujuan penggunaan ruang dapat menjadi risiko besar. Ia mencontohkan, perubahan lantai dasar menjadi restoran F&B memerlukan izin resmi dan berpotensi ditolak. Untuk menghindari kejutan biaya, ia menyarankan investor melibatkan broker ruko heritage berpengalaman yang dapat memverifikasi fungsi yang diperbolehkan serta memandu proses regulasi.
Di sisi lain, 8M menyatakan berupaya menyelaraskan pemilihan penyewa dengan identitas budaya kawasan. Rui mengatakan perusahaan mempertimbangkan lokasi, budaya unik di sekitarnya, dan aksesibilitas, serta mencari cara agar bangunannya dapat merevitalisasi lingkungan.
Upaya menjaga keterhubungan dengan komunitas juga dilakukan melalui kegiatan di sekitar aset. Di 38 Tanjong Pagar, misalnya, 8M menghadirkan mural tentang Nadim, tokoh bocah dalam legenda lokal yang melindungi desanya dari serangan ikan todak. Senior Manager of Asset Management 8M, Edwin Ho, menyebut inisiatif semacam itu sebagai cara sederhana untuk menjaga sejarah tetap hidup dan membuat orang merasa lebih terhubung dengan tempatnya.
Ho menambahkan, proses adaptasi ruko heritage kerap lebih menyerupai “operasi” pada bangunan berusia 100 tahun ketimbang renovasi biasa, karena harus berhadapan dengan lapisan sejarah, struktur lama, dan sistem yang tidak dirancang untuk kebutuhan modern.
Meski demikian, Sabom tetap optimistis. Ia menilai Singapura memiliki keunikan karena aturan konservasinya sangat kuat, pasokan yang terbatas, dan selama minat pembeli asing terhadap properti tetap ada, permintaan terhadap ruko heritage diperkirakan akan terus meningkat.
